蛋壳公寓们“爆雷潮”背后的风险防范启示

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近日,自称管理房间“40万+”,累计服务用户“100万+”的知名互联网长租公寓“蛋壳”爆雷,在北京、杭州等多地遭遇租客房东维权。11月23日晚,一则“蛋壳年轻女孩租客提刀与房东对峙”的视频更是冲上微博热搜,引发网民热议。据媒体报道,该事件的原委是年轻租户被蛋壳忽悠签了租金贷,被驱赶出出租房后,还被要求偿还贷款,因此与房东一家起了冲突。据红网舆情中心数据统计,近一个月时间内,全网有关“长租公寓爆雷”信息量共计43.5万余条,阅读量超12.8亿次,成为近期舆论关注焦点。

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(“蛋壳公寓”爆雷全网舆情信息走势图)

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(“蛋壳公寓”爆雷舆情热词分布图)

事件概述:蛋壳公寓深陷舆论旋涡

今年以来,在美股上市不到一年的蛋壳公寓就坏消息不断,租客、房东、供应商、员工多次大规模投诉与维权,被政府部门约谈、内部高管层动荡、APP被工信部点名下架,频频被推上舆论的风口浪尖。

11月,因拖欠房东房租与租客退款,蛋壳公寓陷入讨债风波,包括北上广深在内的全国多地蛋壳公寓办公区域开始出现大规模解约维权事件,网上舆情也随之升温发酵。11月16日,与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行发表公开声明称:“建议客户在已付期间继续居住,保障合法权益。如果客户合法权益受到侵害(如强制清退、断水、断电等情况),建议通过法律途径维护正当权益。同日,微博@蛋壳公寓发文称:我们没有破产,也不会跑路!请不要信谣传谣!

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更为讽刺的是,11月17日晚,市场传出“蛋壳公寓将被我爱我家接盘”的消息,这让深陷资金链断裂危机的蛋壳公寓美股持续逆市大涨。美国东部时间11月18日收盘时,蛋壳公寓以4.58美元收盘,涨幅近90.83%。

11月23日晚,一则“蛋壳年轻女孩租客提刀维权”的视频冲上微博热搜,引发网民热议。此外,越来越多有共同遭遇的租客在微博、微信群上发声,诉说自己被房东上门清退,甚至以断水、断电、断网、换门锁来威胁搬离的经历。据媒体报道,11月24日,蛋壳公寓南京、成都办公室已经人去楼空。

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原因分析:拆解长租公寓的金融游戏

受蛋壳公寓“爆雷”的影响,长租公寓背后的“租金贷”模式及预付租金使用的监管问题引发了舆论关注。在这里,笔者要给大家科普一下“租金贷”,其典型模式是“长收短付”“高进低出”。通常指的是,为缓解资金压力,租客与长租公寓签订房屋租赁合同时,部分租客会签订“租金贷”合同,金融机构一次性把钱打给长租公寓,长租公寓运营商则向房东月付租金,租客每月偿还金融机构贷款。最初,这种模式曾被认为是一项多赢的创新,但随着行业的野蛮生长,“金融+长租公寓”的模式出现异化。部分长租公寓平台借助租金贷业务疯狂扩张,并形成资金池,产生杠杆。

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(长租公寓模式,图片来源网络)

笔者注意到,蛋壳公寓对外宣传其为互联网公司,主打用互联网的方式改造传统住房租赁市场。其依托是“互联网+房产+金融”的O2O发展模式,让众多资本纷纷对其伸出橄榄枝。听起来是不是很先锋,很高大上?但据蛋壳公寓2020年财报数据显示,公司仅第一季度净亏损就达12.31亿元,估计亏损的口子在越撕越大。

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南方都市报刊文《“没有破产、也不会跑路”的蛋壳公寓,你们人呢?》称,此前“高进低出”“长收短付”的玩火模式让蛋壳得以快速扩张,在长租公寓领域占据了头部位置,形成了全国市场;而一旦蛋壳最终真的倒闭,其破坏性也一定更大。不同于ofo倒闭大几十元、小几百元的押金损失,蛋壳裹住的是上千元甚至上万元已经交过的房租和押金,以及数以万计的房源。财经新媒体等刊文称,长租公寓经营模式的金融风险基本上是以损害房东、租客利益的单边风险承担模式,很容易把金融风险转嫁给整个社会来承担。

笔者认为,一种商业模式,一旦有预付款和金融服务介入,风险就可能会随之而来。近年来,无论是ofo小黄车破产押金难退,还是教育培训明星企业优胜教育因经营不善导致资金链断裂,背后都有有对预付款资金池使用不当的影子。P2P、共享单车、长租公寓等互联网创新型业态产品,他们往往一开始会受到广泛赞誉,但很快就违背了产品设计的初衷,而变成一种“圈钱”“烧钱”的资本游戏。一旦资金链出现问题,就很容易发展成庞氏骗局。

强化监管:长租公寓有望迎来规范发展

长租公寓从受到市场和资本竞相青睐,到因爆雷、租金贷、甲醛等问题而饱受争议,短短几年间,经历了行业发展的“冰火两重天”。尤其是今年疫情的催化使得长租公寓“租金贷”的风险更加暴露无遗。舆论认为,长租公寓有望迎来强监管时期。

经济日报刊文《长租公寓租金不妨存入监管账户》称,一旦长租公寓租金存入监管账户成了“标配”,那么租赁企业借用各种“金融玩法”骗取租金“跑路”问题就有望得到治理,房东和租客就不用再担心利益受损。中国青年报刊文认为,面对此类现象,不论是为了保护租客权益,还是为了消弭系统性金融风险,有关部门都应对长租公寓滥加杠杆的做法加以限制。每日经济新闻称,只有做好资金监管,让租客的钱真正用在支付房租上,才能防止“蛋壳”们割韭菜。

今年9月公开征求意见的《住房租赁条例(征求意见稿)》提出,将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。但由于《条例》尚未正式实施,目前还不能将其作为执法依据。但从现实来看,为了遏制这一乱象,深圳、成都、西安、重庆等地相继就规范住房租赁企业经营行为发布通知,要求住房租赁企业开立资金监管账户。11月16日,重庆发布通知,要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金,而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。

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一系列监管措施出台背后,反映出长租公寓行业乱象正得到有关部门高度重视,其野蛮生长时代或将结束,有望走向规范化。同时,有关部门通过调整立法,加强对租赁资金池的监管,针对性地解决租客可能因为租赁纠纷而流离失所的现实难题,确保“居者有其屋”的社会目标。

最后,我们自身能做到的,就是小心避坑。笔者提醒:如果中介打着互联网科技公司的旗号做长租公寓,要保持高度警惕。无论中介提出的价格多么诱人,拒绝半年付或年付的方案。最好是直接和房东签合同,防止中介跑路。

来源:舆情中心

作者:柳纲辉

编辑:白杨波

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